Défiscalisation & Optimisation fiscale
La loi Pinel Outre-Mer
Le dispositif Pinel Outre-Mer est un dérivé du dispositif Pinel classique et s’applique aux investissements réalisés en Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion, Mayotte, Saint-Barthélémy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle Calédonie, Polynésie française, Wallis-et-Futuna.
La défiscalisation réside dans l’application d’une réduction d’impôts et non une diminution du revenu imposable comme les lois précédentes. La réduction ne dépend donc pas de la tranche d’imposition et est la même pour tous les contribuables.
Pour bénéficier de la loi Pinel Outre-Mer, il faut être un contribuable domicilié en France, l’acquisition pouvant être faite par une personne physique, en indivision (couple non marié/pacsé, membres d’une même famille…).
La Pinel Outre-Mer concerne les investissements suivants :
- Les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement
- Les acquisitions en vue de leur réhabilitation, des logements ne répondant pas aux caractéristiques de décence
- Les acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation
- Les logements que le contribuable fait construire
Le principe de la loi Pinel Outre-Mer
En 2019, la réduction d’impôts s’élève à 23, 29 ou 32 % du montant de l’acquisition, qui est plafonné à 5.500 € / m² de surface habitable. Le taux de réduction dépend de la durée pendant laquelle le propriétaire s’engage à louer : 6, 9 ou 12 ans.
Comme en métropole, le logement peut être loué à un ascendant ou descendant de l’investisseur, ce qui est un avantage important pour louer à un membre de sa famille à un loyer modéré.
Le prix de revient par mètre carré de surface habitable pris en compte pour le calcul de la défiscalisation est de 5.500 € / m² quel que soit le département, territoire ou communauté d’Outre-Mer.
Si, dans une même année, la réduction obtenue est supérieure à l’impôt à régler, l’excédent n’est pas reportable sur les années suivantes. Il faut donc bien anticiper d’éventuelles baisses d’impôts futures.
La réduction est imputable sur l’impôt de l’année de livraison (date d’achèvement des travaux) quel que soit le mois de livraison.
Si les constructions doivent évidemment respecter un certain nombre de normes, il n’y a pas comme en métropole d’obligation de respecter des normes énergétiques.
La loi Pinel Outre-Mer impose des plafonnements de montants des loyers et de revenus des locataires.
Exemple de défiscalisation loi Pinel Outre-Mer
Un investisseur achète un logement en cours de construction à Nouméa (Nouvelle-Calédonie) d’une valeur de 260.000 €, auxquels s’ajoutent 11.800 € de « frais de notaire ».
Le promoteur livre l’appartement en Septembre 2019 et le logement est loué à compter du mois de Novembre 2019.
La réduction d’impôts sera de 86.976 euros au total sur 12 ans (32%) soit 7.248 € par an.
Les conditions de la loi Pinel Outre-Mer
Le bien devra être loué nu, en habitation principale pendant 6, 9 ou 12 années.
Il devra avoir été acquis neuf et n’avoir jamais été habité, et occupé au plus tard 12 mois après son achèvement.
Les territoires d’Outre-Mer sont classés en 2 zones :
– Les départements d’outre-mer
(auxquels se rajoutent Saint-Martin et Saint-Barthélemy)
– Tous les autres territoires.
Attention : Le non-respect des engagements de location entraîne la perte de la réduction d’impôts
Plafonnement des loyers
Plafonds des loyers pour les investissements Pinel Outre-Mer réalisés à compter du 1er janvier 2019 :
Ce plafond est corrigé par un coefficient multiplicateur variable selon la surface du logement et ne pouvant pas dépasser 1,2. Il est calculé selon la formule suivante : 0,7 + (19 / Surface).
La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent :
- La date d’achèvement des travaux (en cas de construction ou d’acquisition d’un logement en état futur d’achèvement)
- La date de l’achèvement des travaux de transformation (en cas d’acquisition d’un local suivi de sa transformation en logement)
- La date d’acquisition (en cas d’acquisition d’un logement neuf ou réhabilité)
Plafonnement des revenus des locataires
Les locataires sont soumis à des plafonnements de revenus. Pour les baux conclus en 2019, les plafonds annuels de ressources des locataires sont les suivants :
Au terme de l’engagement légal de location, le propriétaire peut utiliser son bien comme il le souhaite, sans contrainte.
Plafonnement de la loi Pinel Outre-Mer
L’investissement en loi Pinel Outre-Mer est plafonné annuellement à 300.000 € et limité à deux opérations par an. Mais le cumul avec un ou plusieurs investissements en loi Girardin faits les années précédentes reste possible.
Depuis le 1er janvier 2013, le plafonnement global des niches fiscales est passé à 10.000 €. Ce plafond s’applique sur les investissements en défiscalisation Pinel mais est relevé à 18.000 € pour les investissements en loi Pinel Outre-mer.
L’extinction de la loi Pinel Outre-Mer est prévue au 31 décembre 2021.